딜매치는 ‘부동산개발 종사자들을 위한 마켓플레이스’입니다.

평소에는 부동산개발이라는 분야를 접할 일이 많이 없으실터라, ‘부동산 거래하는 서비스냐’라고 물어보시는 분들도 많이 계십니다.

한번쯤 들어봤을만한, 다방, 직방, 네이버 부동산 같은 서비스들이 있지요. 또는 상업용 부동산에 관심이 있으신 분이라면 알스퀘어 같은 서비스를 들어보셨을겁니다. 이런 서비스들은 대개, 이미 지어진 건물을 대상으로 하는 사업들입니다.

우리가 거리를 다니면서 보는 많은 건물들이 있죠. 이런 건물들도 완성된 현재 모습 이전에는, 토지 상태로부터 지어지고 개발되는 과정이 있었을겁니다. 딜매치는 이 개발 과정에 대한 서비스입니다.

또는, 좀 더 핀테크에 관심이 있는 분들은 테라펀딩, 어니스트 펀드처럼 ‘개인들이 부동산 투자를 할 수 있는 서비스냐’라고 물어보시는 경우도 있습니다.

딜매치는 일반 대중들보다는, 기존부터 개발사업을 해오던 전문 종사자분들을 위한 서비스입니다.

부동산 개발의 간략한 과정

우리가 건물을 다니면서 보는 건물들은, 누군가 계획하고 지어서 지금과 같은 모습이 되었을겁니다. 바로, 개발자(디벨로퍼)가 이런 건물들을 기획하고 만듭니다. 공교롭게도 IT에서도 친숙한 개발자(디벨로퍼)라는 표현을 사용합니다. 그래서 제가 사무실에서 ‘개발자’를 칭할 때는, IT개발자, 소프트웨어 엔지니어, 웹개발자 등으로, 부동산 개발자와 구분해서 부르곤 합니다.

이를테면, 어떤 지역에 노인 인구가 증가하고 있는데, 병원이 매우 적다고 합시다. 어떤 디벨로퍼가, 이 지역에 메디컬 타워를 지으면 수요가 많겠다고 착안을 합니다.

부동산 개발을 하기 위해서는 많은 단계들이 필요합니다. 우선은 건물을 짓기 위해서는 땅이 필요하겠죠. 개발이 되지 않은 토지 상태의 나대지가 있을 수도 있고, 노후화된 건물들을 매입해서 철거하고 새로 건물을 지을 수도 있겠습니다. 이렇게 부지를 확보하는 단계가 있습니다. 부지를 확보하기 위해서도 상당히 큰 돈이 필요하기 때문에, 우선은 매입 계약을 체결하고, 잔금은 대출을 일으켜서 지급하는 경우가 많습니다. 이걸 브릿지론이라고 합니다.

브릿지론을 얻어서 토지매입계약 잔금을 납입하고 나면, 그 부지에 실제로 건물을 지어야겠지만, 건물을 짓기 위해서는 또 여러 가지가 선행되어야 합니다. 설계도 필요하고, 지자체에 인허가도 받아야 하고, 또 제일 중요한, 시공도 해야 합니다. 그 과정에서 또 많은 자금도 필요합니다. 지금 진행중인 이 메디컬 센터가 지어지면, 병원들이 입주해서 수익이 많이 날 것이라는 것을 잘 어필해서, 이 프로젝트에 지분(에쿼티)이나 대출로 자금을 공급할 대주들을 모읍니다. 이것을 프로젝트 파이낸싱(PF: Project financing)이라고 합니다. 이런 자금 모집 전반을 맡기기 위해서 금융자문사를 선정하기도 하죠.

어찌저찌 PF를 조달하고 시공사도 선정해서 건물을 다 지었으면, 건물을 실제로 사용할 사람이나 기관에게 분양을 하거나 건물을 통째로 매각합니다. PF에 참여한 대주들은 그 과정에서 대출금을 상환받고, 주주들은 차익으로 수익을 실현합니다.

부동산 개발 시장의 IT화

부동산 개발은 이렇게 복잡하고 많은 과정들을 거쳐서 이루어지는데, 카카오톡과 이메일로 무거운 파일들을 주고받고, 엑셀로 연락처 명단을 관리하는 등, 아직 IT가 기여할 부분들이 많이 존재합니다.

웜블러드는 딜매치 서비스를 통해 부동산 개발 사업에 관여하는 많은 플레이어들이, 기존보다 빠르면서도 더 광범위하고 편리하게 파트너를 찾고 협의할 수 있는 장을 마련해주어, 개발 사업이 더 합리적으로 이루어지는 것을 돕고자 합니다.